M&A bất động sản: Nhiều dự án rao bán cả chục lần

FastEhome.com- Đăng kí mở Shop bán hàng miễn phí Rầm rộ rao bán nhưng vẫn ế ẩm

Giữa tháng 3 vừa qua, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Phú Tài đã thông báo về việc bán đấu giá tài sản là toàn bộ khoản nợ của 1 khách hàng doanh nghiệp là Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân. Tính đến ngày 15/12/2019, tổng dư nợ của khoản nợ nêu trên là 2.672 tỷ đồng, bao gồm dư nợ gốc là hơn 1.208 tỷ đồng và lãi là hơn 1.464 tỷ đồng.

Trong đó, tài sản đảm bảo cho khoản dư nợ trên gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 100B Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM với diện tích đất 275 m2, trụ sở chính của Công ty Thuận Thảo Nam Sài Gòn; đất tại Khu phố 2 và khu phố 4, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM và 5,2 triệu cổ phiếu Công ty cổ phần Thuận Thảo (GTT) thuộc sở hữu của bà Võ Thị Thanh - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GTT. Giá khởi điểm khoản nợ là 800 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đây không phải là lần rao bán đầu tiên khoản nợ này của BIDV, mà khoản nợ này đã được đem ra đấu giá khá nhiều lần và so với thời điểm chào giá đầu tiên, mức giá chào bán lần này ghi nhận đã được hạ xuống rẻ hơn tới cả trăm tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Cũng trong tháng 3/2020, BIDV cũng ra thông báo đấu giá tài sản để thu hồi khoản nợ tới 1.153 tỷ đồng của Công ty TNHH Việt Can và Doanh nghiệp tư nhân Như Ý tại BIDV - Chi nhánh Bắc An Giang. Trong đó, Doanh nghiệp tư nhân Như Ý là 804 tỷ đồng và Công ty TNHH Việt Can là 349 tỷ đồng.

Giá khởi điểm cho lần đấu giá thứ “n” này được giảm từ 1.000 tỷ đồng xuống còn 840,8 tỷ đồng, dù các tài sản bảo đảm là hàng trăm nghìn m2 đất tại Khu đô thị mới - Thành phố lễ hội thuộc phường Vĩnh Mỹ, TP. Châu Đốc, tỉnh An Giang.

Trước đó khoảng một tháng, BIDV Chi nhánh Gia Định, TP.HCM cũng đã tiến hành rao bán 65 căn hộ tại Chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), 15B đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM. Giá bán khởi điểm BIDV đưa ra dao động từ 2,18 - 5,54 tỷ đồng/căn có diện tích 160 - 368 m2/căn, tương ứng đơn giá bình quân chỉ vào khoảng 15 triệu đồng/m2. Đây là lần thứ 3 BIDV rao bán 65 căn hộ này sau đợt rao bán lần 2 trước đó vào giữa tháng 12/2019. Trong đợt chào bán đầu tiên số căn hộ The Era Town của BIDV diễn ra vào tháng 10/2019 gồm 27 căn, nhưng ngân hàng này chỉ bán được 1 căn hộ.

Trong thông báo mới nhất, BIDV lại tiếp tục lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên. Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node (Nhà Bè, TP.HCM). Tài sản này được đồng thế chấp tại 3 ngân hàng gồm BIDV, MSB, PVCombank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị tài sản, tương ứng 4.063 tỷ đồng.



Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều thành viên thị trường, việc rao bán dự án này sẽ không dễ dàng, bởi dự án đã ít nhất 2 lần đổi chủ nhưng vẫn không thể triển khai được do đã xây dựng dở dang và rất khó để các chủ đầu tư mới có thể điều chỉnh lại thiết kế phù hợp với thị hiếu người mua hiện tại. Trong khi đó, do mức giá ban đầu dự án neo ở mức quá cao, nên việc hạ giá sản phẩm sau khi về tay chủ mới là chuyện không dễ.


Tình trạng rao bán nhưng rơi vào cảnh ế ẩm không chỉ riêng với BIDV, mà còn rơi vào nhiều ngân hàng khác như Sacombank. Chẳng hạn, khối tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích 6.327 m2, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 245/61B Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, TP.HCM được tổ chức đấu giá lần thứ 21, tức là đã qua 20 lần đấu giá không thành công. Đây là tài sản thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản Tân Phong đã ủy quyền cho Sacombank toàn quyền định đoạt để xử lý nợ. Theo đó, Sacombank đưa ra giá khởi điểm trong lần đấu giá này là 355 tỷ đồng.

Cùng với đó, Sacombank đưa ra đấu giá lần thứ 20 đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa chỉ 36/70 đường D2, phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM có diện tích 6.382 m2, giá khởi điểm là 499,35 tỷ đồng.

Một tài sản khác cũng đã được Sacombank trầy trật bán nhiều lần vẫn không thành công là quyền sử dụng đất tại thửa đất rộng gần 53.000 m2 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Đây là tài sản thế chấp cho khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Tiến Thắng. Theo đó, Sacombank đưa ra giá khởi điểm trong lần đấu giá này là 397,5 tỷ đồng.

Hay như dự án khu dân cư phường Bình Thủy (quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ) được rao bán với giá khởi điểm 3.424 tỷ đồng, giảm hơn 1.100 tỷ đồng so với nửa năm trước, nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Trước đó, tháng 10/2018, ngân hàng này cũng đã rao bán dự án Khu công nghiệp Phong Phú ở quận Bình Chánh, TP.HCM với giá 6.650 tỷ đồng, giảm 1.000 tỷ đồng so với mức giá chào bán ban đầu.

Nguy cơ đóng băng cao

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, một đơn vị chuyên tư vấn mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản, với các doanh nghiệp tích luỹ được lượng tiền mặt lớn, thì khi thị trường bất động sản khó khăn đôi khi lại là cơ hội để thực hiện chiến lược M&A quỹ đất giá rẻ, bởi có những chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính phải bán hạ giá nhằm có tiền.


Theo số liệu của Refinitiv, hoạt động M&A trên toàn cầu đã giảm 28% trong quý I/2020, xuống mức thấp nhất kể từ năm 2016, khi dịch Covid-19 gây ra các tác động lớn về kinh tế trong tháng 3.


Theo đó, trong bối cảnh này, thông thường người mua có lợi thế hơn người bán với mức định giá thấp hơn khoảng 20-30% so với mức rao bán của người bán. Tuy nhiên, việc các thương vụ M&A có thành công vào thời điểm này hay không thì phải xét trên nhiều phương diện, trong đó quan trọng là mức độ hấp dẫn của tài sản đến đâu và mức giá mua lại dù đã giảm có thực sự hợp lý hay không.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, với những tài sản rao bán lần đầu trong dịp này có thể từ việc khó khăn nhất thời do dịch Covid-19 nên họ buộc phải điều chỉnh cơ cấu đầu tư và quản lý tài sản của mình, nên các tài sản này sẽ rất hấp dẫn. Thế nhưng, nếu đã là tài sản rao bán từ nhiều lần trước đây thì lại là chuyện khác, bởi thực tế cho thấy, ngay cả những thời điểm thị trường tích cực, những tài sản này cũng vẫn rất khó bán. Ngoài ra, những tài sản thanh lý này đều gắn với các khoản nợ xấu, nên cũng tạo tâm lý e ngại cho người mua. Bản thân các tài sản này cũng nằm ở các phân khúc không có tiềm năng phát triển tốt, nên thiếu tính hấp dẫn đối với thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong bối cảnh tín dụng siết chặt, cộng hưởng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh, đã xuất hiện dấu hiệu nhiều chủ đầu tư yếu năng lực tài chính đã tìm kiếm nhà đầu tư để chào mời, chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, ghi nhận của Hội cho thấy, dù kêu khó khăn, nhưng dường như các doanh nghiệp vẫn chưa thực sự chấp nhận bán rẻ hoặc chỉ bán một phần dự án hoặc cổ phần dự án. Bởi họ đang kỳ vọng tình hình dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát, thị trường bất động sản có thể họ sẽ phục hồi nhanh trở lại.

Bên cạnh đó, những chính sách hỗ trợ của Nhà nước như giảm lãi suất, cho giãn, hoàn thời gian đóng tiền thuế, tiền thuê đất để hỗ trợ doanh nghiệp ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 khiến các doanh nghiệp này hy vọng sẽ vẫn cầm cự được qua mùa dịch.

"Trong trường hợp các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp không hiệu quả, khó khăn kéo dài, doanh nghiệp không thể cầm cự được, lúc đó họ mới tính các phương án chuyển nhượng dự án, tài sản. Vì thế, cuộc chơi hiện nay chỉ dành cho những người có tiềm lực tài chính mạnh, có tính toán dài hạn để đầu tư bất động sản thì đây lại là thời điểm để quan tâm", ông Đính chia sẻ.


Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com


Trang Việt
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan